美国买房分享(1)

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【买哪里的房?】

有娃肯定是选学区房。我一开始没有想这么早买。因为觉得应该趁娃小拼拼事业。选离上班地方比较近好。然后有几个事情加快了我买房的想法,从准备拼个三四年再买房,到一年之内买房,到直接两个月买房。

经历的事情主要包括:1)租的公寓虽然号称Luxury apartment,但是搬进去以后有蟑螂,大战了几个礼拜才解决掉,也不知道还会不会有;2)周围的邻居感觉总体层次相对较低,可能确实是一份价钱一份货。后来和agent聊的过程中,才领悟了,好的学区房除了花钱交税上好的学校以外,还是花钱买neighborhood;3)老公的工作确定了,租的公寓两边都有通勤时间,而且他是顺traffic,堵车比较严重,学区房离他近不少。

至于在哪里买房。一个城市主要的学区房就几片,考虑到我工作的地点在大城市的郊区,不想commute很长的话基本上这个城市也就只有一个选择了(然而还是单程有30 miles,哭死…)。我是怎么知道什么学区房适合我的呢?其实我啥也不知道。就是上论坛发帖问了下,距离xx最近的xx城市的学区房是哪里呀?然后热心的朋友们就回答了,答复也比较同意。当然搬来之后,加了一些local的群;再然后,自己找了agent开始买房,也就对所在城市有一些了解了,知道周围还有哪些学区了。

【买房代理是什么?】

一般来说卖房的seller有个agent,买房的buyer也有个agent。前者还经常叫做list agent。agent是需要赚佣金的,两边都是3%;费用是卖方出。所以,你需要卖房的话,直接先从房价扣掉6个点来给佣金;再扣除一些七七八八的费用,差不多最后到手的大概92%左右的房价吧。因为佣金是卖方出,所以有的买房代理会愿意rebate给买家。也就是,如果你选择他/她做你的买房代理,他/她到手的佣金会分一些给你。这个比例在1-2%不等,因人而异,因房而异。一般来说,房子越贵,返的比例越高;返的比例越高,相应的服务就越少。据说卖房子也是可以拿到agent的rebate的,毕竟市场上那么多代理,并不需要给足3%给list agent。但也要有心理准备,这不代表所有的agent都给rebate;据我的agent说,有的agent所在公司是明确规定不能给rebate的。

这个时候你一定会有个问题就是,我买房子可以找卖方的list agent做我的代理吗?一般来说不推荐。原因很简单,你找了这个代理,他是代表谁的利益呢?卖方的还是买方的?理论上来说吧,两边都要代表;但实际上我感觉一般都是倾向于卖方。因为只有房子卖掉了,卖出了高的价钱,agent也有赚呀。但好像也有比较特殊的情况,以湾区这种“奇葩”的地方为例…你抢个好房子吧,都要加钱。那这个时候你找list agent做代理就有优势了;近水楼台先得月嘛。当然我说也许也不准确…湾区的朋友们欢迎留言。

你也许还有个问题,我可以不找agent么?应该是可以的。如果你能handle住所有的事情、文件什么的。作为第一次买房子的小白,我从来没有考虑过这个可选项。

【如何选代理?】

那如何选择agent呢?买卖房子的agent太多了。我也是比较幸运,加的几个local的微信群,有热心的(并不认识的)朋友推荐了自己的agent。我是比较信任口碑的。我聊了两个,定了一天认识,上午A带我们看房;下午B带我们看房。然后和老公选了一个。再然后B带我们看了第二次房子,我们就买了。为什么选B没有选A呢?我是一个基本上跟谁都聊得来的人,所以A和B感觉都相处的比较愉快。但是选择B的主要原因,是一些小细节让我觉得更professional。现在能回忆起来的几个主要细节是:

1) A的rebate比例比较高,一般是1.25%;超过一定金额到1.5%。感觉整个聊天的过程中有点想让我们买贵的。B的rebate只有1%,不分金额。可是聊天一上来,她就建议我们不要买太贵的。一般来说,她推荐买这个小区中等甚至是中下等价位的房子,主要是为了将来resell考虑。

2) B一上来就建议我找loan agent先办一下pre-letter。只是soft pull我的信用记录,但是贷款第一步需要这个材料,可以提前准备好,节省下了offer办理贷款的时间。当然B也强调,pre-letter开了并不代表需要找她推荐的loan agent办贷款,哪里的rate好,就可以找哪里。

3)看房之前,B是给了一个推荐的比较长的list,然后让我们根据自己的喜好选择几家。而A是直接帮我们选好了…

4)在看房的时候,B都有把要看的每个房子的资料打印出来,我们一份,她一份。同时她会提前把这些资料照片发到我的微信上。让我们提前了解。

当然还有个致命的原因没有让我选择agent A,是因为她有问我要不要考虑下她手上马上list出来的房子。我觉得这个是个大忌….说不好听点,“吃相”有点难看;个人认为比较professional的agent,应该回避这个情况。不过我老公愿意选agent B还因为他觉得B和他妈妈感觉一样,很亲切。所以啊,选agent吧眼缘也很重要。

一般你只能找一个agent来买房。虽然看房也可以找好几个agent,但是不太厚道,大家都committe了时间。我在两个agent做选择的时候也是开诚布公的说明了,只看这一次做试用,然后会决定用哪个。我也很庆幸试用了下,很多时候,没有比较没有伤害。

如果你没有被人推荐agent的话,可以多去看几个open house。那时候会有agent来主动approach里。其他的,我没有更多的经验。也欢迎读者在下面留言。

可能还有人会感兴趣应该选华人代理,还是老外。我个人觉得都可以的。只是作为第一次买房的小白,我更prefer华人,交流起来更方便,同时看房的时候他们也更了解中国客户的需求。在看了一些房子之后,不得不承认老外和中国人之间的审美、感兴趣的点确实有不少差异。当然,我以后买房子不一定会再找华人代理。

【什么时候买房子?】

这个绝对是因人而异。简单来说,我觉得是…你需要的时候就买房子吧。整体看整个房市,一般是2-3月左右开始复苏,到8-9月会进入平缓期。然后从8-9月份,到次年的开春基本上就是淡季了。

之前我有在明尼苏达的朋友以为这样的原因是明尼苏达冬天太冷了,不太冷的时候房市比较好大家愿意搬家…但其实这个时间段应该在美国大部分地区都这样。原因也很简单。大部分人搬家都是因为工作和孩子上学,一般9月开学;所以大家都会在之前开始完成买房。另外一般到了感恩节圣诞节大家都放假啦,年底的时候要做做new year resolution;然后休息几个月,就整装待发,该换工作的也开始换工作了。

当然,这个只是in general的情况。我猜,湾区这种地方…应该一年四季都是旺季。旺季一般来说,好的房子一上市就很快被买掉的;而且往往需要比list price再出价高一些才拿的下来。淡季的话,买房的人少,房子价格相对较低。我从开始准备买房到第一次看房期间,隔几天就关注下在我filter之列的房子,基本上大部分房子都是在一点点降价。当然了,好房子的话还是会一出来就卖掉。旺季和淡季,并不一定就是淡季好 – 虽然总体来说房价偏低,但市场上有的选择的房子也比较少。

【新房子还是老房子?】

我们从来没有考虑过新房子,尽管德州的新房子在建的很多。主要原因就是对施工材料这些气味的concern,特别是对孩子的影响。我们的agent倒不担心,说感觉在美国好像并没有人很care这个。我们也在agent的建议下,去看了几个新房子。一进去…还是能明显闻到那种新房子里墙壁地毯散发出来的很浓的味道。我和老公当时就相互对望了一下,都没有走进去参观的欲望了…

当然不选择新房子的原因还有其他。比如,大部分可能最早都要到年底才能竣工(一般都会延期),还需要再吹吹房子;那需要等很久。比如,新房子的间距都比较小,我们感觉挤的慌。

但是,也不能选择太老的房子。太老的房子多半这里有点问题,那里有点问题。作为第一次买房的小白,我们还是希望选择年轻点的房子。另外,agent跟我们说,选房的时候能够明显感觉出来国人都比较偏向新房子。我们看房的时候选择的是2000年以后,着重看了2005年之后的。最后买的是2012年的房子,算是新小区里的老房子(最老的大概是2011年,最新到2018年)。

【怎么选房子?】

这个也绝对是因人而异。大城市一般可能买apartment的比较多。我在纽约、波士顿和西雅图的朋友多半是买apartment。既然是德州,当初我和我老公拒了宇宙中心湾区的offer跑德州来就是看中地大物博啊。我们必然是要买house的了。

如果是家里俩娃这种标配的话,大概需要至少4 bedroom。一间主卧,娃各自一个房间,还有一个房子可以做书房,也可以家里来老人住。在德州的话,有closet的房间才算bedroom。我们家买下的4-bedroom house里,其实有五个房间,但其中一间没有closet,就不算卧室。

浴室的话,一般有会标注2.5 bath, 3 bath这些。如果是0.5个bath,意思就是只有马桶没有淋浴/浴缸的厕所了。通常来说,bedroom一样的情况下,肯定是厕所越多越好。我家的4-bedroom只有2.5个bath,其实是有点少的。

除了基本的配置,bedroom和bathroom个数以外,我个人比较看重的是平面图和location。先来说说location吧。在准备买房的时候,基本上所有的人给我的意见都说,location最重要。这个在飞雨之歌分享他买apartment的时候也提到了。我看房子的时候基本上先排除的就是在路口的房子。其他的location基本都可以,但更偏向于道路的顶头那种。我们最后买的也是常见的circle顶端的房子。除此之外说到location,就是上班生活的便利程度了。因为选择的是和老公上班最方便的学区,所以基本上便利程度、commute时间,在这片小区里的房子都大差不差。

再来说说平面图。可能和早些年学过建筑设计有关,我自己尤其喜欢空间利用率高,房间结构清晰的图。house的大小光看绝对数值并没有直接感觉,要身临其境才行。最后选的房子还算可以,并不是完全我理想中的空间利用,但是总体还是不错的。

再然后我们看中的就是占地面积了。德州的新房子普遍是占地越来越小,开发商越来越精。我们实在不喜欢那种紧挨着的联排别墅,挤的慌。有的房子,在网上的图片,我从master bedroom的窗户里直接能看到自己家的fence然后就是隔壁家的窗户。一点privacy都没有。所以我们特别倾向大房子。最后选的也真大,是0.29 acres。我们所在学区,一般房子的占地大概是0.18-0.23 acres左右。

【哪里看房子?】

在实地约看房子之前,一般建议在网上先挑挑。主要是网上各种filter能先帮你筛选出符合你要求的,然后你才能集中精力选择最感兴趣的实地考察。

在我没有买房子之前,有时候感兴趣一带地方房子的价格大小,都会有zillow查。等真正接触买过房子的人以及agent的时候,都告诉我不要用zillow;要用redfin。zillow更新的很慢,很多房子已经卖了还在上面。redfin是比较火的。

我所在的城市还有自己的realtor系统。除非房主自己私底下交易掉的房子,大部分有agent的房子都会在上面列出来,而且只要在上面列出来交易出去的房子,历史信息都能查的很详细。我的agent帮我设置了filter和邮件提醒。所以在正式投入看房状态之后,我基本上就是靠这个系统一天一封的总结更新邮件;以及redfin的实时推送(下了个app)来看。两个系统信息还是比较一致的。

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话痨不小心又写长了。先写这么多。觉得好的话,多分享;我就有动力继续写啦。有什么想了解的也可以继续后台留言,我在自己知道的范围内都争取回答了。另外就是,以上内容是基于我自己在德州买学区房house的经验 – 在别的地方买,买学区房、投资房,买house买公寓都会有差别的。

最后反问大家一个问题,通勤时间比较长的小伙伴,你们开车的时候都在做什么?如何充分利用通勤时间?多谢建议啦~!