美国买房分享(2)

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美国买房分享(1)我主要聊了买房的一些前提基本情况,比如怎么选房产代理,买哪里的房子,买什么样的房子,去哪里获取买房的信息等。这篇主要聊聊,当你真正serious要买房的时候以及买了房以后要做些什么。

【买房前需要做什么准备】

1. 你首先要想清楚的是买多少钱的房子。

因为这个直接取决于你需要准备多少cash付首付;之后拿pre-approval letter也是需要的。美国一般是要求20%的首付,低于20%也可以但是有额外的费用。你也可以多付首付,就是超过20%,但据说最后能quote下来的利率差别不大。聊的几个broker都建议我们这样的年轻人不要多付首付,cash留在手上还可以做其他的理财投资。

2. 准备现金

这里要特别提醒大家的是,除了贷款的首付需要准备现金外,整个买房的过程还有各种七七八八的手续费,建议大概要准备1-2w的缓冲作用的现金。这笔费用包括房检、房子保险等。之后还需要买家电、家具,至于这个要花多少钱就因人而异了。

然后一个被很多人在后台问过的问题,怎么把钱从国内弄到美国来?但很不好意思告诉大家,这个我实在没有什么经验。我和老公都是到美国读了博士再工作,加上私立学校博士的工资还算比较高,从来没有找家里要过钱…这次买房子的首付也是靠我和老公两个人在美国六年的积蓄付掉的。

anyway,对于如何从国内汇款过来我不是太清楚。只知道国内现在限汇很严重,估计要找人或者各种七大姑八大姨一起来汇钱才能解决吧。有经验的朋友欢迎后台留言。但基本的建议是,当你准备买房子的时候就要开始筹钱了,因为你也不知道啥时候你就看上房子需要下offer支付首付了。

3. 停止/减少申请信用卡

以前还没有买房子计划的时候看网上讨论,似乎大部分人都觉得申请信用卡导致hard pull太多从而贷款困难或者贷款利率会比较高,所以要提前好久不申信用卡。后来我咨询过我一个在Equifax工作的朋友,他给我的建议是,不需要提前太久,该撸羊毛的还是要撸;尤其是大部分人把买房子的事情都会一拖再拖,那等太久了好多羊毛也都错过了,其实没必要。差不多半年内没有信用卡的hard pull就可以了(注意:这个仅代表我朋友个人意见)。

我自己是按照我朋友意见走的,本来计划2018年春天买房子,所以打算2017年夏天差不多就不申请信用卡了。结果买房子的计划提前了,幸好暑假还没有来及申请信用卡…所以差不多贷款到我上一次有信用卡的hard pull大概在8-9个月左右。

4. 查看免费的信用分数

美国三大信用局每年都可以提供一份免费的信用报告,在准备看房的时候就可以request去了。报告非常的详细,你可以知道自己准确的信用分数,以及过去这些年的hard pull都有哪些(包括信用卡、租房、utilitiies这些)。这个在申请贷款的pre-approval letter的时候很有用。同时你对自己的信用分数有了大概的了解,有的人分数比较低,realtor可能会建议你再养养分数再买房,否则也难拿到一个好的利率。

5. Pre-Approval Letter

这个是贷款需要的,不是必须,但建议要有。主要就是问一堆问题,合适你的工作、薪水、信用分数什么的。我周围有不少朋友是下了offer才急急忙忙去弄的。我的agent很不错,在开始看房子的时候就让我先准备好pre-approval letter,找的是她合作的broker。

我开pre-approval letter并没有产生hard pull,broker用的是我提供的三大信用局的免费信用报告。但我有朋友找银行开pre-approval letter有hard pull。

【看房】

看房的过程相对比较简单。一般是两种,一种是open house,广告到处有,你在open house的时间过去就好了。另外一种是需要预约,你的agent和对方的seller agent(或者房主)约好看房的时间。通常是不会和房主有直接联系的,看房也都见不到房主。我们买房比较迅速,没有去过open house,用了一个上午和两个下午看房,每半天agent大概给我们约了六七家房子。

挑房子的时候每个人的preference不一样,这个在美国买房分享(1)其实已经比较详细地说过了。简单总结下就是1)先关注不可改变的因素(比如location),再关注可以人为改变的因素(比如房子结构,家具布置等)。2)兼顾自己喜爱和将来市场上resell的情况(比如最好不要选那个片区比较贵的房子)。

【下offer】

如果看中一个房子之后,就可以请你的agent帮你下offer了。具体下offer的钱agent会有建议,但是拍板的还是你。比如我家的房子我老公很喜欢,恨不得直接原价开offer;agent建议我们压价2w5试一下;我自己也挺喜欢,但这个房子在我们看完之后是open house,据说去的人还挺多。最后决定是压了1w5报价上去。

提交offer的过程也比较琐碎,agent会给你一堆文件签字。不过现在都是电子版的,还算方便。agent会带你过一些重要的条款,如果你有时间也可以一页页看过去。所有材料签完之后,agent就帮你把offer交给seller agent了。一般会给对方一个回复的期限,比如48小时。前面提到了,因为担心open house结束之后还有人要下offer和我们抢房,我们只给了卖家24小时回复。

对方可以选择接受offer,拒绝offer,或者继续砍价。我们的卖家砍了一半,7.5k,最后成交了。

【offer接受以后的一周】

用我agent的话来说,每次offer成交之后的一个礼拜都是她最忙也最挂心的。这一个礼拜要做的事情太多了。

1. optional fee 无条件反悔的押金

这个金额在几百刀不等。我们agent给我们争取的只要$100。offer一旦签了以后就要给seller交这个钱。有了这个定金,在七天内你可以无条件撤回自己的offer,定金归seller。

2. earnest money 诚意押金

也是押金。这个是交给第三方independence title公司保管的,一般在房价的1%-2%左右。在过了无条件反悔的期限之后,如果你因为自己个人的原因,而非一些不可控因素(比如贷款没有贷下来),想不要这个offer,那么押金也就是给卖家了。

这个一般是由independence title公司收取这两种定金,如果你最后房子顺利成交,都会还给你。钱会作为首付金额的一部分进入你的账户。

3. house inspection房检

这个也是比较关键的一部分。房子看上去再好看,如果内部有问题也是比较麻烦的。同时,如果房检有问题,你是可以合理撤回offer并拿回押金的。

我们是找agent和朋友推荐了几家house inspection,然后上网看了review再比较了价钱,最后选了一个。房检的价格里要尤其关注是不是包含屋顶,有的价格看上去很诱人,但不算屋顶;一般检查屋顶都挺贵的。据说房市旺季,很难约到好的house inspector,因为人太多了…

house inspection主要就是检查房屋的状况啦。比较关键的就是基础、屋顶,空调制冷效果等。还有一些更细节的东西。我家3000+ square feet的屋子,查了两三个小时,最后的报告也巨长无比…

另外agent也会根据房检报告,开一张单子向对方卖家再要一些羊毛。比如说,你这个门,房检报告说不行,你要给我们点钱修这样。但是能要回来多少钱就很难说了。一般而言,房子旧一些问题多一些,房主愿意给一些补偿。当然,这还要看房主是什么样的人。我家房子比较新,没啥问题,加上我个人感觉房主相对比较mean(虽然没有正面接触过);尽管agent开了两三千的单子,他们是一点钱都没有给….

【其他手续】

1. 水电气等utilities的过户

在签房合同上,对方应该会提供utilities提供的商家和联系方式。你需要一个个打电话通知他们要过户了。过户的具体日期就是房子close的时间

2. house insurance

在贷款正式办理下来之前,你需要shop around house insurance并进行选择。然后告诉贷款的银行,他们会联系insurance company去买这个保险。买house insurance的时候建议你把房间报告放在手边,因为他们会问一些特别detailed的问题,而且好多专业名词我都不太懂什么意思。但其实很多答案都在房间报告上…

3. home warranty

也需要你shop around。一般卖家会提供第一年home warranty的钱。我家的合同上写的是up to $500,我选了一个$495的plan。这个选好了以后是通知卖家选的independence title company,他们会帮你买。据说也有你自己买的,然后reimbursement的。

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知道很多朋友在等将贷款。不过因为这部分要写的太多,放到第二篇里篇幅太长,所以会在第三篇里介绍。第三篇主要会和大家聊聊办贷款的过程,房子close那天的流程,以及房子正式过户以后一些其他事情。当然,这个也会是最后一章啦!