美国卖房小结

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今天我们来讲一下卖房的一些小知识。

在毕业后的努力工作后,你买了一个房,买房请参考文章美国买房小结以及美国买房分享(1)。那你有了一个自己的房子后,几年过后你或者是有了孩子,又或者因为其他原因需要upgrade,那你需要一个更大的房子或者学区房。于是,你有考虑卖掉现在的房子。

那么,卖房是否和买房一样呢?

我个人觉得基本差不多,首先,你得决定一年中什么时候卖房比较好,买卖房屋也是有季节性的,买房如此,卖房亦是如此。

以波士顿为例子,波士顿是一个四季分明的城市,冬天比较长,春秋非常的短,夏天适中。一年中房产最火热的当然就是春夏季,确切的说就是5月到8,9月这段时间。你卖房是不是想在最火的季节卖取决于自己个人情况,有的人可以等,有的则迫切需要首付来买自己的下一套,那这个你可以自己斟酌一下。

并不是说冬天就卖不出好价钱,你要知道,波士顿的话,房产都是在升值的,冬天的标价有可能比夏天更高,只是冬天的时候,由于买家的减少,所以抢房子的人少了,你的房子可能不会有夏天那样,把价格抬的那么高。

这种竞价的情况,不是每个城市都有的。只能说,对于波士顿而言,市区左右的房子全部都是靠抢的,通常都得加钱才能买的到。

这也是房子的区域特殊性,可能并不适用于其他城市。

还有一点就是,不要在holiday的时候卖房,你见过有人Christmas卖房的么??这就好像你国内,过春节时卖房一样。。。你见过谁春节时卖房的么=。=

那么,你确定好了卖的时间,是时候找了agent来帮你挂出来了。有的小伙伴会问,我一定需要一个agent挂吗?那agent需要怎么找,我自己是agent,但是,我总是觉得,你需要找一个聊的来,自己信任的人。当然,你需要谈一下中介费是多少。一般波士顿约定俗成的是5%,或者有的4%,看地方。

这个差的1%在哪里呢??我觉得大多数时候,如果一片区域大家都是给5%的,你给个4%,那buyer agent那边看见了,很明显就不是很愿意推荐给客户这个房子。这是一个很现实的问题,如果差不多好的房子,人家给5%,你只有4%,buyeragent肯定更倾向于promote别人的房子啊,毕竟赚的多啊!!

这个数字视情况而定,不同城市又不同的约定俗成。可能佛罗里达并不是5%,可能德州也不是5%。不过,波士顿,就是5%。

然后,然后,你要如何promote自己的房子??这个恕我直言,好不好,大家一目了然知道。

你也之前买过房子,你会做的功课,别人也会做。这片地方是不是学区,周围的邻居怎么样,区域是不是安全等等这些。

还有,最最直接的就是,房子装修怎么样!!!

这里就是要着重讲一下了,照片非常非常重要!!!

你即使房子本身不怎么样,一定要把房子打扫整洁!!就比如上图,这本身是个很小户型的投资房,但是因为地板打了蜡,厨房也收拾的很干净,所以,心理上,如果条件适合,你肯定会想去看一下的~非常重要!!除非你是纯投资房,本来就是有租客住在里面,那别人看重的是投资收益,不太会注重你这里面有没有很干净之类的。。。。只要收益好就可以买~

那这种房子大概就如下:

例子比较极端,不过,你就大概知道我是个什么意思了~

你自住的房子,请打扫整洁。我要说好几遍,非常非常重要!!

别人open house踏进你房子的第一印象,很大程度上决定了他是不是要买你这个房。你说买房子是理性消费吗??有的时候也不是,并不是说别人会冲动性买房,但是一开始给别人一种脏乱差的感觉。。。。那你这房的印象确实也大打折扣了。。。

那么,你房子能不能很快卖出去,是和agent能力有很大关系吗?也并不是,这个我觉得很大程度上取决于你房子本身的条件。如果学区,新,邻居好,地段升值好。你一个都不占,那你指望有个牛x的agent来一周内能把你房子卖掉,这显然是不现实的。。。。

这个我自己是亲身经历过一次的,一个客户房子的属性就是我上面提到的一个都不占,当时是有buyer给offer的,砍了一些价。客户当时怎么都不肯卖,觉得不划算。。。后来,当然就是一年都没卖掉。。。。

你知道有个东西叫days on market,自你挂上房子的那一天就开始算了。时间越久,房子越难卖。到最后很有可能会以一个更低的价格卖出去,当初你想想还不如卖给那个一开始给offer的,价格没那么低的人呢。

那挂多久算久?这个也是区域性问题。一个300万的房子,挂了40天,当然也就还好,毕竟价格比较贵。一个投资区域40万的房子,挂了30天没卖掉,你房子即使没有问题别人也会觉得它有问题。。。。。

这些是一些前期需要考虑的问题,那么,你说,你确定了一个offer,决定把房子卖给他了之后需要注意一些什么呢?

这就和你之前买房子时候是差不多的了,叫律师draft P&S,双方review,签字,别人给你订金,然后的事情基本都是律师操作的。那后续这些流程基本就都差不多了。那流程中有可能会发生的各种情况有很多,当然,有没有问题直接交付的,那有问题的话,律师会陪同你一起解决问题,我就不多提到这一块了。

那么,稍微总结一下,是以下几点:

1. 确定什么时候卖房(不要在holiday的时候卖,没人来看的。。。)

2. 找agent

3. 打扫装饰家里(准备阶段)

4. 挂上市场(照片请一定要拍好)

5. 选择合适的offer ,给counteroffer

6. 签卖房协议

7. 律师接管,坐等closing。。。

基本差不多就是这样,这里有一点需要提一下的就是,卖家通常会犯的一个错误——高估自己的房子价格~

这就好比你买房的时候,总觉得你是那个能砍最多买到性价比最好房子的那一个人

卖房时候也一样,你总是觉得你这房子值xxx钱,怎么怎么。这些都是不正确的观念。

美国的房子价格定价是按照市场来决定的。这边的平方米多少钱这个指标是不太有参考意义的,我来举个例子。

2个房在同样的区域,一个房子150平米,另外一个房子180平米,其他条件都差不多,前脚这个180平的卖了60万。于是你一算,这个每平方4000元,你的房子180平,那你一算,72万!!!直接就拉高了12万。。。这可能吗???

美国房子的标价都是按照周围房子价格而定的。这个片区要是都是60万左右的,你150平时60万,那么180平的可能是63,64万左右。绝不会因为你多了30平,给你多算30平的房价的!!!!

很多国内刚来买房的朋友多会考虑到单价,那其实,这是一个不是很有意义的数据。

这是一篇读者点名的约稿。邀请的是飞羽之歌(美国买房小结)在波士顿购房时用的agent,来撰稿的。和莎莎姐差不多时间来美国的朋友,如果是硕士毕业就工作的话,现在应该到了差不多要卖掉公司旁边condo换个house准备结婚生娃的节奏了。希望这篇卖房的攻略对你们有帮助。目前没有卖房打算的,也可以提前了解下;感觉很多重要的点,其实在买房的时候就应该注意到了。我当时买房子的时候,agent就一再提醒,不要光顾着自己喜欢,要考虑resell的价值;否则,到时候换房子的时候会比较头疼。这些细节,我在下篇美国买房分享(2)里会着重聊。

为了感谢约稿,这里贴一下波士顿购房小贴士的微信号,如果在波士顿买房的小伙伴欢迎咨询他。但是要强调的是,“小钱大玩”平台和他没有利益关系,没有利益关系,没有利益关系(重要的事情说三遍)。选agent也建议货比三家,自己多看看(参见:美国买房分享(1))。