Tag: 买房

美国买房分享(2)

在美国买房分享(1)我主要聊了买房的一些前提基本情况,比如怎么选房产代理,买哪里的房子,买什么样的房子,去哪里获取买房的信息等。这篇主要聊聊,当你真正serious要买房的时候以及买了房以后要做些什么。 【买房前需要做什么准备】 1. 你首先要想清楚的是买多少钱的房子。 因为这个直接取决于你需要准备多少cash付首付;之后拿pre-approval letter也是需要的。美国一般是要求20%的首付,低于20%也可以但是有额外的费用。你也可以多付首付,就是超过20%,但据说最后能quote下来的利率差别不大。聊的几个broker都建议我们这样的年轻人不要多付首付,cash留在手上还可以做其他的理财投资。 2. 准备现金 这里要特别提醒大家的是,除了贷款的首付需要准备现金外,整个买房的过程还有各种七七八八的手续费,建议大概要准备1-2w的缓冲作用的现金。这笔费用包括房检、房子保险等。之后还需要买家电、家具,至于这个要花多少钱就因人而异了。 然后一个被很多人在后台问过的问题,怎么把钱从国内弄到美国来?但很不好意思告诉大家,这个我实在没有什么经验。我和老公都是到美国读了博士再工作,加上私立学校博士的工资还算比较高,从来没有找家里要过钱…这次买房子的首付也是靠我和老公两个人在美国六年的积蓄付掉的。 anyway,对于如何从国内汇款过来我不是太清楚。只知道国内现在限汇很严重,估计要找人或者各种七大姑八大姨一起来汇钱才能解决吧。有经验的朋友欢迎后台留言。但基本的建议是,当你准备买房子的时候就要开始筹钱了,因为你也不知道啥时候你就看上房子需要下offer支付首付了。 3. 停止/减少申请信用卡 以前还没有买房子计划的时候看网上讨论,似乎大部分人都觉得申请信用卡导致hard pull太多从而贷款困难或者贷款利率会比较高,所以要提前好久不申信用卡。后来我咨询过我一个在Equifax工作的朋友,他给我的建议是,不需要提前太久,该撸羊毛的还是要撸;尤其是大部分人把买房子的事情都会一拖再拖,那等太久了好多羊毛也都错过了,其实没必要。差不多半年内没有信用卡的hard pull就可以了(注意:这个仅代表我朋友个人意见)。 我自己是按照我朋友意见走的,本来计划2018年春天买房子,所以打算2017年夏天差不多就不申请信用卡了。结果买房子的计划提前了,幸好暑假还没有来及申请信用卡…所以差不多贷款到我上一次有信用卡的hard pull大概在8-9个月左右。 4. 查看免费的信用分数 美国三大信用局每年都可以提供一份免费的信用报告,在准备看房的时候就可以request去了。报告非常的详细,你可以知道自己准确的信用分数,以及过去这些年的hard pull都有哪些(包括信用卡、租房、utilitiies这些)。这个在申请贷款的pre-approval letter的时候很有用。同时你对自己的信用分数有了大概的了解,有的人分数比较低,realtor可能会建议你再养养分数再买房,否则也难拿到一个好的利率。 5. Pre-Approval Letter 这个是贷款需要的,不是必须,但建议要有。主要就是问一堆问题,合适你的工作、薪水、信用分数什么的。我周围有不少朋友是下了offer才急急忙忙去弄的。我的agent很不错,在开始看房子的时候就让我先准备好pre-approval letter,找的是她合作的broker。 我开pre-approval letter并没有产生hard… Read more »

湾区买(qiang)房经验

前段时间分享了我朋友在波士顿买公寓的经验美国买房小结,和我自己在德州买house的经验美国买房分享(1)(系列还没写完..)。湾区小伙伴纷纷表示,这经验完全不适用于湾区呀。是的,湾区…犹如bug一般存在,普通的美国买房经验没有办法apply到湾区。 前段时间我在华人网上看到一篇挺不错,信息挺全的湾区买房总结。转载过来分享给大家。前半段的总结其实也适用于大部分普通人买房子(到了【出价 】就主要是湾区的情况了),这个mm的很多经验和我的感受非常的接近,比如首先要买自己喜欢的房子,比如买房子的时候要考虑将来resale的潜力等等。 【买房需求】 开始看房,甚至接触中介之前,之前把自己觉得重要的因素列一下,就能搞明白要买什么样的房子了。不同的人有不同的需求,也许别人眼中完美的房子,对你来说就是鸡肋。要了解自己要什么,而不是单纯的被市场和房价左右,迅速出手,买一个不适合自己生活的房子。 我买房时列的: 1. 离我上班不能超过15分钟(我妈来探亲的半年我要回家陪她吃午饭,晚上下班我可以回家做晚饭) 2. 屋里不能有楼梯(免得我妈或者以后的小孩不小心摔着) 3. 要安静,不能听得见高速或者火车的声音(方便常常开窗) 4. 步行距离能吃饭和买菜 (方便我妈出门) 5. 要有游泳池或者lot>6000可以挖游泳池 (我老公喜欢游泳) 还有一些其他的常见硬伤不能有,也不能在flood zone. 最后我看房看了1年多, 每个周末都看,看了100-200个房子, 下了十几个offer,买到了房子。 不管买房也好租房也好,我图的就是更多的陪伴和照顾家人,给她们好的生活,以后升值是多点还是少点,对我来说不是重点。 【看房经验】 我是很挑剔的人,在飞涨的房价下,花了一年的时间才买到满意的房子,应该算是相当有耐性了。我买的是自住房,打算至少住5年, 更多更好的陪老妈,不想换来换去,所以原则上只要还没到完全买不起的地步,早点晚点,贵点便宜点, 买到就行了。下面是我总结的经验,分享给向我一样挑剔的mm. 🙂 1…. Read more »

美国卖房小结

今天我们来讲一下卖房的一些小知识。 在毕业后的努力工作后,你买了一个房,买房请参考文章美国买房小结以及美国买房分享(1)。那你有了一个自己的房子后,几年过后你或者是有了孩子,又或者因为其他原因需要upgrade,那你需要一个更大的房子或者学区房。于是,你有考虑卖掉现在的房子。 那么,卖房是否和买房一样呢? 我个人觉得基本差不多,首先,你得决定一年中什么时候卖房比较好,买卖房屋也是有季节性的,买房如此,卖房亦是如此。 以波士顿为例子,波士顿是一个四季分明的城市,冬天比较长,春秋非常的短,夏天适中。一年中房产最火热的当然就是春夏季,确切的说就是5月到8,9月这段时间。你卖房是不是想在最火的季节卖取决于自己个人情况,有的人可以等,有的则迫切需要首付来买自己的下一套,那这个你可以自己斟酌一下。 并不是说冬天就卖不出好价钱,你要知道,波士顿的话,房产都是在升值的,冬天的标价有可能比夏天更高,只是冬天的时候,由于买家的减少,所以抢房子的人少了,你的房子可能不会有夏天那样,把价格抬的那么高。 这种竞价的情况,不是每个城市都有的。只能说,对于波士顿而言,市区左右的房子全部都是靠抢的,通常都得加钱才能买的到。 这也是房子的区域特殊性,可能并不适用于其他城市。 还有一点就是,不要在holiday的时候卖房,你见过有人Christmas卖房的么??这就好像你国内,过春节时卖房一样。。。你见过谁春节时卖房的么=。= 那么,你确定好了卖的时间,是时候找了agent来帮你挂出来了。有的小伙伴会问,我一定需要一个agent挂吗?那agent需要怎么找,我自己是agent,但是,我总是觉得,你需要找一个聊的来,自己信任的人。当然,你需要谈一下中介费是多少。一般波士顿约定俗成的是5%,或者有的4%,看地方。 这个差的1%在哪里呢??我觉得大多数时候,如果一片区域大家都是给5%的,你给个4%,那buyer agent那边看见了,很明显就不是很愿意推荐给客户这个房子。这是一个很现实的问题,如果差不多好的房子,人家给5%,你只有4%,buyeragent肯定更倾向于promote别人的房子啊,毕竟赚的多啊!! 这个数字视情况而定,不同城市又不同的约定俗成。可能佛罗里达并不是5%,可能德州也不是5%。不过,波士顿,就是5%。 然后,然后,你要如何promote自己的房子??这个恕我直言,好不好,大家一目了然知道。 你也之前买过房子,你会做的功课,别人也会做。这片地方是不是学区,周围的邻居怎么样,区域是不是安全等等这些。 还有,最最直接的就是,房子装修怎么样!!! 这里就是要着重讲一下了,照片非常非常重要!!! 你即使房子本身不怎么样,一定要把房子打扫整洁!!就比如上图,这本身是个很小户型的投资房,但是因为地板打了蜡,厨房也收拾的很干净,所以,心理上,如果条件适合,你肯定会想去看一下的~非常重要!!除非你是纯投资房,本来就是有租客住在里面,那别人看重的是投资收益,不太会注重你这里面有没有很干净之类的。。。。只要收益好就可以买~ 那这种房子大概就如下: 例子比较极端,不过,你就大概知道我是个什么意思了~ 你自住的房子,请打扫整洁。我要说好几遍,非常非常重要!! 别人open house踏进你房子的第一印象,很大程度上决定了他是不是要买你这个房。你说买房子是理性消费吗??有的时候也不是,并不是说别人会冲动性买房,但是一开始给别人一种脏乱差的感觉。。。。那你这房的印象确实也大打折扣了。。。 那么,你房子能不能很快卖出去,是和agent能力有很大关系吗?也并不是,这个我觉得很大程度上取决于你房子本身的条件。如果学区,新,邻居好,地段升值好。你一个都不占,那你指望有个牛x的agent来一周内能把你房子卖掉,这显然是不现实的。。。。 这个我自己是亲身经历过一次的,一个客户房子的属性就是我上面提到的一个都不占,当时是有buyer给offer的,砍了一些价。客户当时怎么都不肯卖,觉得不划算。。。后来,当然就是一年都没卖掉。。。。 你知道有个东西叫days on market,自你挂上房子的那一天就开始算了。时间越久,房子越难卖。到最后很有可能会以一个更低的价格卖出去,当初你想想还不如卖给那个一开始给offer的,价格没那么低的人呢。 那挂多久算久?这个也是区域性问题。一个300万的房子,挂了40天,当然也就还好,毕竟价格比较贵。一个投资区域40万的房子,挂了30天没卖掉,你房子即使没有问题别人也会觉得它有问题。。。。。 这些是一些前期需要考虑的问题,那么,你说,你确定了一个offer,决定把房子卖给他了之后需要注意一些什么呢?… Read more »

美国买房分享(1)

【买哪里的房?】 有娃肯定是选学区房。我一开始没有想这么早买。因为觉得应该趁娃小拼拼事业。选离上班地方比较近好。然后有几个事情加快了我买房的想法,从准备拼个三四年再买房,到一年之内买房,到直接两个月买房。 经历的事情主要包括:1)租的公寓虽然号称Luxury apartment,但是搬进去以后有蟑螂,大战了几个礼拜才解决掉,也不知道还会不会有;2)周围的邻居感觉总体层次相对较低,可能确实是一份价钱一份货。后来和agent聊的过程中,才领悟了,好的学区房除了花钱交税上好的学校以外,还是花钱买neighborhood;3)老公的工作确定了,租的公寓两边都有通勤时间,而且他是顺traffic,堵车比较严重,学区房离他近不少。 至于在哪里买房。一个城市主要的学区房就几片,考虑到我工作的地点在大城市的郊区,不想commute很长的话基本上这个城市也就只有一个选择了(然而还是单程有30 miles,哭死…)。我是怎么知道什么学区房适合我的呢?其实我啥也不知道。就是上论坛发帖问了下,距离xx最近的xx城市的学区房是哪里呀?然后热心的朋友们就回答了,答复也比较同意。当然搬来之后,加了一些local的群;再然后,自己找了agent开始买房,也就对所在城市有一些了解了,知道周围还有哪些学区了。 【买房代理是什么?】 一般来说卖房的seller有个agent,买房的buyer也有个agent。前者还经常叫做list agent。agent是需要赚佣金的,两边都是3%;费用是卖方出。所以,你需要卖房的话,直接先从房价扣掉6个点来给佣金;再扣除一些七七八八的费用,差不多最后到手的大概92%左右的房价吧。因为佣金是卖方出,所以有的买房代理会愿意rebate给买家。也就是,如果你选择他/她做你的买房代理,他/她到手的佣金会分一些给你。这个比例在1-2%不等,因人而异,因房而异。一般来说,房子越贵,返的比例越高;返的比例越高,相应的服务就越少。据说卖房子也是可以拿到agent的rebate的,毕竟市场上那么多代理,并不需要给足3%给list agent。但也要有心理准备,这不代表所有的agent都给rebate;据我的agent说,有的agent所在公司是明确规定不能给rebate的。 这个时候你一定会有个问题就是,我买房子可以找卖方的list agent做我的代理吗?一般来说不推荐。原因很简单,你找了这个代理,他是代表谁的利益呢?卖方的还是买方的?理论上来说吧,两边都要代表;但实际上我感觉一般都是倾向于卖方。因为只有房子卖掉了,卖出了高的价钱,agent也有赚呀。但好像也有比较特殊的情况,以湾区这种“奇葩”的地方为例…你抢个好房子吧,都要加钱。那这个时候你找list agent做代理就有优势了;近水楼台先得月嘛。当然我说也许也不准确…湾区的朋友们欢迎留言。 你也许还有个问题,我可以不找agent么?应该是可以的。如果你能handle住所有的事情、文件什么的。作为第一次买房子的小白,我从来没有考虑过这个可选项。 【如何选代理?】 那如何选择agent呢?买卖房子的agent太多了。我也是比较幸运,加的几个local的微信群,有热心的(并不认识的)朋友推荐了自己的agent。我是比较信任口碑的。我聊了两个,定了一天认识,上午A带我们看房;下午B带我们看房。然后和老公选了一个。再然后B带我们看了第二次房子,我们就买了。为什么选B没有选A呢?我是一个基本上跟谁都聊得来的人,所以A和B感觉都相处的比较愉快。但是选择B的主要原因,是一些小细节让我觉得更professional。现在能回忆起来的几个主要细节是: 1) A的rebate比例比较高,一般是1.25%;超过一定金额到1.5%。感觉整个聊天的过程中有点想让我们买贵的。B的rebate只有1%,不分金额。可是聊天一上来,她就建议我们不要买太贵的。一般来说,她推荐买这个小区中等甚至是中下等价位的房子,主要是为了将来resell考虑。 2) B一上来就建议我找loan agent先办一下pre-letter。只是soft pull我的信用记录,但是贷款第一步需要这个材料,可以提前准备好,节省下了offer办理贷款的时间。当然B也强调,pre-letter开了并不代表需要找她推荐的loan agent办贷款,哪里的rate好,就可以找哪里。 3)看房之前,B是给了一个推荐的比较长的list,然后让我们根据自己的喜好选择几家。而A是直接帮我们选好了… 4)在看房的时候,B都有把要看的每个房子的资料打印出来,我们一份,她一份。同时她会提前把这些资料照片发到我的微信上。让我们提前了解。 当然还有个致命的原因没有让我选择agent A,是因为她有问我要不要考虑下她手上马上list出来的房子。我觉得这个是个大忌….说不好听点,“吃相”有点难看;个人认为比较professional的agent,应该回避这个情况。不过我老公愿意选agent B还因为他觉得B和他妈妈感觉一样,很亲切。所以啊,选agent吧眼缘也很重要。 一般你只能找一个agent来买房。虽然看房也可以找好几个agent,但是不太厚道,大家都committe了时间。我在两个agent做选择的时候也是开诚布公的说明了,只看这一次做试用,然后会决定用哪个。我也很庆幸试用了下,很多时候,没有比较没有伤害。 如果你没有被人推荐agent的话,可以多去看几个open… Read more »

美国买房小结

大家好我是,一个数据分析从业人员,信用卡爱好者,眼下在波士顿郊外居住。 楼主和领导去年十月份打算在波士顿地区买个房子住。楼主呢上班在城外北边,需要开车;而领导呢则是在城里,需要有方便的地铁。那么波士顿城外其实也没几个镇符合这个要求……确定了理想中的居住地区以后,就需要在合适的区域寻找位置合适,设施便利,价钱吃得消的房子了。 各位可能也听说过这些年波士顿地区房价起飞,紧俏区域如Cambridge甚至动不动出现土豪买家八九十万乃至百余万现金抢房。所以寻找房子就变得困难了,毕竟楼主家里不是土豪,自己收入也不算高。 不过呢,有zillow和redfin这两个网站,找房子还是没问题的,设定好你想看的某个邮编或城镇,选一下标价的区间,你就可以看到网站上提供的房子信息了。有这么一些数据需要仔细关注: · 房子居住面积大小,房间和卫生间数量。主要是要避免卧室太大或太小导致居住体验差。卫生间则是要看清完整卫生间(full,也就是带洗手池,马桶和洗浴)的数量。一些房子关于卫生间的文字表述可能会有些模糊,需要仔细看配图。 · 房子的户型。Condo和apartment会有物业费。物业费通常会包括水、电、网、气、电视、垃圾、停车、设施维护等等诸多生活杂费中的几个,这样作为户主会省些心,邻居也多;而如果是townhouse,full house等,就有可能没有物业,所有的utility都是户主自理,会比较头疼(所谓住大house的代价吧,手动斜眼),如果忘了交某项费用导致被罚款被停了服务就比较抓狂了。 · 地理位置和学区。地理位置自不用说,离高速和地铁近,交通方便是非常强大的优势。另外,由于美国的公立中小学基本上都是用镇里的钱支持的(大头是房产税),一个富裕的地区的公立中小学教学质量可比很多私立学校,而且还不用交高昂的学费。这自然成为许多家长,特别是亚裔家长的首选。Zillow上会有这个房子学区所属中小学的评分,值得信赖。当然,好学区的大house一般也多,不是土豪还请不要硬来。 · 建成年份和最近一次大维护的时间。波士顿地区老房子众多,动不动就有19世纪的房子。老房子不可怕,但是老房子不维护就不行了。一般来讲,越新的房子就越贵。 · 可能是最重要的:目前的状态。最好是“for sale”状态。”Available soon”这个状态有不确定性,“foreclosure”这个状态的房子,状况一般会很糟。 稍微多讲一点Foreclosure。简单来说,这个状态的房,属于被法院强制拍卖。潜在的买家是不能进去看房的,因此无从得知房屋内部构造,管道等是否还正常工作。由于原户主通常是因为欠款太多还不上钱才被法院强制拍卖,他们也通常会疯狂破坏这房泄愤……所以,尽量避免这种房。 然后就是每个周末去看房子的open house啦!我们的看房旅途倒也还算顺利,第一个房是半地下,实在是过于阴暗潮湿,pass;第二个房子装修倒是还不错,可是交通过于便捷以至于公交车站就在门外一米,让我想起了读书时候曾有过的早上被公交车发动机的声音震醒的糟糕经历,pass。 看的第三个房就是我们现在居住的地方,2室1.5卫,96平米左右。当时去看open house,领导表示满意,交通也还算方便,加上附近有中国超市和广式早茶,就看完直接发offer给卖家了。我们运气也不错,卖家急着要把房子变现,在合理的市场价的基础上我们都没需要加价,还小小地砍了一点。缺点就是学区不咋地,去地铁站呢需要坐公交或者开车,走路比较远。 我们找的中介是领导高中同学的老公,哥们懂得多,办事又尽心尽力,在这一带一群形形色色的老华人中介中简直一股清流:)口头offer被卖家接受以后就需要抓紧把正式offer发出让卖家签字,那么就需要从银行那里搞一个qualification letter,也就是说银行经过初步评估,认为我有支付贷款的能力。这一步需要提供的东西还比较多,包括过往工作经历,最近三年的税单,最近三次工资单,公司发的在职证明,签证身份证明(F1不能贷款买的哦)。在这一步,银行不会hp你的信用报告,soft pull应该是有的。完事以后,拿着这个qualification letter给中介,他拿着这个信和正式的offerletter发给卖家。 接下来还有就是一部分定金来锁定这笔交易,这部分定金计入购房的花费里,买家违约时不会退还。切记这个定金需要用cashier/certified/official check支付,不可以自己写张支票去付,所以要提前去一趟银行办好,或者打个电话给银行,让寄过来。只有在定金交了之后卖家才不能选择毁约。此后的20%首付款(我选的是20%首付,30年固定利率)也需要用这种cashier check支付。 付完钱呢,你不反悔,或者卖家没有出现隐瞒不利于买家的事实的情况,房子就肯定是你的了。这个时候呢需要请律师来调查这房有无卷入产权纠纷,并且监督保证整个交易过程不出现不符合法律规定的情况。另一个就是请房屋检查专家来仔细地看一遍房,确保结构没有损伤,以及哪些地方需要维修。假如出现房屋卷入纠纷和有瞒报重大安全隐患的,买家是可以选择无损失取消交易的。我们的房子有一系列的小毛病,比如插座没电之类……这些小毛病在出了房检报告后我们选择都由卖家修理,而不是要求卖家打折(通常卖家也会自己修,因为要求打折的话他一般比较亏)。… Read more »