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在美国买房分享（1）我主要聊了买房的一些前提基本情况，比如怎么选房产代理，买哪里的房子，买什么样的房子，去哪里获取买房的信息等。这篇主要聊聊，当你真正serious要买房的时候以及买了房以后要做些什么。 【买房前需要做什么准备】 1. 你首先要想清楚的是买多少钱的房子。 因为这个直接取决于你需要准备多少cash付首付；之后拿pre-approval letter也是需要的。美国一般是要求20%的首付，低于20%也可以但是有额外的费用。你也可以多付首付，就是超过20%，但据说最后能quote下来的利率差别不大。聊的几个broker都建议我们这样的年轻人不要多付首付，cash留在手上还可以做其他的理财投资。 2. 准备现金 这里要特别提醒大家的是，除了贷款的首付需要准备现金外，整个买房的过程还有各种七七八八的手续费，建议大概要准备1-2w的缓冲作用的现金。这笔费用包括房检、房子保险等。之后还需要买家电、家具，至于这个要花多少钱就因人而异了。 然后一个被很多人在后台问过的问题，怎么把钱从国内弄到美国来？但很不好意思告诉大家，这个我实在没有什么经验。我和老公都是到美国读了博士再工作，加上私立学校博士的工资还算比较高，从来没有找家里要过钱…这次买房子的首付也是靠我和老公两个人在美国六年的积蓄付掉的。 anyway，对于如何从国内汇款过来我不是太清楚。只知道国内现在限汇很严重，估计要找人或者各种七大姑八大姨一起来汇钱才能解决吧。有经验的朋友欢迎后台留言。但基本的建议是，当你准备买房子的时候就要开始筹钱了，因为你也不知道啥时候你就看上房子需要下offer支付首付了。 3. 停止/减少申请信用卡 以前还没有买房子计划的时候看网上讨论，似乎大部分人都觉得申请信用卡导致hard pull太多从而贷款困难或者贷款利率会比较高，所以要提前好久不申信用卡。后来我咨询过我一个在Equifax工作的朋友，他给我的建议是，不需要提前太久，该撸羊毛的还是要撸；尤其是大部分人把买房子的事情都会一拖再拖，那等太久了好多羊毛也都错过了，其实没必要。差不多半年内没有信用卡的hard pull就可以了（注意：这个仅代表我朋友个人意见）。 我自己是按照我朋友意见走的，本来计划2018年春天买房子，所以打算2017年夏天差不多就不申请信用卡了。结果买房子的计划提前了，幸好暑假还没有来及申请信用卡…所以差不多贷款到我上一次有信用卡的hard pull大概在8-9个月左右。 4. 查看免费的信用分数 美国三大信用局每年都可以提供一份免费的信用报告，在准备看房的时候就可以request去了。报告非常的详细，你可以知道自己准确的信用分数，以及过去这些年的hard pull都有哪些（包括信用卡、租房、utilitiies这些）。这个在申请贷款的pre-approval letter的时候很有用。同时你对自己的信用分数有了大概的了解，有的人分数比较低，realtor可能会建议你再养养分数再买房，否则也难拿到一个好的利率。 5. Pre-Approval Letter 这个是贷款需要的，不是必须，但建议要有。主要就是问一堆问题，合适你的工作、薪水、信用分数什么的。我周围有不少朋友是下了offer才急急忙忙去弄的。我的agent很不错，在开始看房子的时候就让我先准备好pre-approval letter，找的是她合作的broker。 我开pre-approval letter并没有产生hard… Read more »

前段时间分享了我朋友在波士顿买公寓的经验美国买房小结，和我自己在德州买house的经验美国买房分享（1）（系列还没写完..）。湾区小伙伴纷纷表示，这经验完全不适用于湾区呀。是的，湾区…犹如bug一般存在，普通的美国买房经验没有办法apply到湾区。 前段时间我在华人网上看到一篇挺不错，信息挺全的湾区买房总结。转载过来分享给大家。前半段的总结其实也适用于大部分普通人买房子（到了【出价 】就主要是湾区的情况了），这个mm的很多经验和我的感受非常的接近，比如首先要买自己喜欢的房子，比如买房子的时候要考虑将来resale的潜力等等。 【买房需求】 开始看房，甚至接触中介之前，之前把自己觉得重要的因素列一下，就能搞明白要买什么样的房子了。不同的人有不同的需求，也许别人眼中完美的房子，对你来说就是鸡肋。要了解自己要什么，而不是单纯的被市场和房价左右，迅速出手，买一个不适合自己生活的房子。 我买房时列的： 1. 离我上班不能超过15分钟（我妈来探亲的半年我要回家陪她吃午饭，晚上下班我可以回家做晚饭） 2. 屋里不能有楼梯（免得我妈或者以后的小孩不小心摔着） 3. 要安静，不能听得见高速或者火车的声音（方便常常开窗） 4. 步行距离能吃饭和买菜 （方便我妈出门） 5. 要有游泳池或者lot>6000可以挖游泳池 (我老公喜欢游泳） 还有一些其他的常见硬伤不能有，也不能在flood zone. 最后我看房看了1年多, 每个周末都看，看了100-200个房子, 下了十几个offer，买到了房子。 不管买房也好租房也好，我图的就是更多的陪伴和照顾家人，给她们好的生活，以后升值是多点还是少点，对我来说不是重点。 【看房经验】 我是很挑剔的人，在飞涨的房价下，花了一年的时间才买到满意的房子，应该算是相当有耐性了。我买的是自住房，打算至少住5年, 更多更好的陪老妈，不想换来换去，所以原则上只要还没到完全买不起的地步，早点晚点，贵点便宜点, 买到就行了。下面是我总结的经验，分享给向我一样挑剔的mm. 🙂 1…. Read more »

今天我们来讲一下卖房的一些小知识。 在毕业后的努力工作后，你买了一个房，买房请参考文章美国买房小结以及美国买房分享（1）。那你有了一个自己的房子后，几年过后你或者是有了孩子，又或者因为其他原因需要upgrade，那你需要一个更大的房子或者学区房。于是，你有考虑卖掉现在的房子。 那么，卖房是否和买房一样呢？ 我个人觉得基本差不多，首先，你得决定一年中什么时候卖房比较好，买卖房屋也是有季节性的，买房如此，卖房亦是如此。 以波士顿为例子，波士顿是一个四季分明的城市，冬天比较长，春秋非常的短，夏天适中。一年中房产最火热的当然就是春夏季，确切的说就是5月到8，9月这段时间。你卖房是不是想在最火的季节卖取决于自己个人情况，有的人可以等，有的则迫切需要首付来买自己的下一套，那这个你可以自己斟酌一下。 并不是说冬天就卖不出好价钱，你要知道，波士顿的话，房产都是在升值的，冬天的标价有可能比夏天更高，只是冬天的时候，由于买家的减少，所以抢房子的人少了，你的房子可能不会有夏天那样，把价格抬的那么高。 这种竞价的情况，不是每个城市都有的。只能说，对于波士顿而言，市区左右的房子全部都是靠抢的，通常都得加钱才能买的到。 这也是房子的区域特殊性，可能并不适用于其他城市。 还有一点就是，不要在holiday的时候卖房，你见过有人Christmas卖房的么？？这就好像你国内，过春节时卖房一样。。。你见过谁春节时卖房的么=。= 那么，你确定好了卖的时间，是时候找了agent来帮你挂出来了。有的小伙伴会问，我一定需要一个agent挂吗？那agent需要怎么找，我自己是agent，但是，我总是觉得，你需要找一个聊的来，自己信任的人。当然，你需要谈一下中介费是多少。一般波士顿约定俗成的是5%，或者有的4%，看地方。 这个差的1%在哪里呢？？我觉得大多数时候，如果一片区域大家都是给5%的，你给个4%，那buyer agent那边看见了，很明显就不是很愿意推荐给客户这个房子。这是一个很现实的问题，如果差不多好的房子，人家给5%，你只有4%，buyeragent肯定更倾向于promote别人的房子啊，毕竟赚的多啊！！ 这个数字视情况而定，不同城市又不同的约定俗成。可能佛罗里达并不是5%，可能德州也不是5%。不过，波士顿，就是5%。 然后，然后，你要如何promote自己的房子？？这个恕我直言，好不好，大家一目了然知道。 你也之前买过房子，你会做的功课，别人也会做。这片地方是不是学区，周围的邻居怎么样，区域是不是安全等等这些。 还有，最最直接的就是，房子装修怎么样！！！ 这里就是要着重讲一下了，照片非常非常重要！！！ 你即使房子本身不怎么样，一定要把房子打扫整洁！！就比如上图，这本身是个很小户型的投资房，但是因为地板打了蜡，厨房也收拾的很干净，所以，心理上，如果条件适合，你肯定会想去看一下的~非常重要！！除非你是纯投资房，本来就是有租客住在里面，那别人看重的是投资收益，不太会注重你这里面有没有很干净之类的。。。。只要收益好就可以买~ 那这种房子大概就如下： 例子比较极端，不过，你就大概知道我是个什么意思了~ 你自住的房子，请打扫整洁。我要说好几遍，非常非常重要！！ 别人open house踏进你房子的第一印象，很大程度上决定了他是不是要买你这个房。你说买房子是理性消费吗？？有的时候也不是，并不是说别人会冲动性买房，但是一开始给别人一种脏乱差的感觉。。。。那你这房的印象确实也大打折扣了。。。 那么，你房子能不能很快卖出去，是和agent能力有很大关系吗？也并不是，这个我觉得很大程度上取决于你房子本身的条件。如果学区，新，邻居好，地段升值好。你一个都不占，那你指望有个牛x的agent来一周内能把你房子卖掉，这显然是不现实的。。。。 这个我自己是亲身经历过一次的，一个客户房子的属性就是我上面提到的一个都不占，当时是有buyer给offer的，砍了一些价。客户当时怎么都不肯卖，觉得不划算。。。后来，当然就是一年都没卖掉。。。。 你知道有个东西叫days on market，自你挂上房子的那一天就开始算了。时间越久，房子越难卖。到最后很有可能会以一个更低的价格卖出去，当初你想想还不如卖给那个一开始给offer的，价格没那么低的人呢。 那挂多久算久？这个也是区域性问题。一个300万的房子，挂了40天，当然也就还好，毕竟价格比较贵。一个投资区域40万的房子，挂了30天没卖掉，你房子即使没有问题别人也会觉得它有问题。。。。。 这些是一些前期需要考虑的问题，那么，你说，你确定了一个offer，决定把房子卖给他了之后需要注意一些什么呢？… Read more »

【买哪里的房？】 有娃肯定是选学区房。我一开始没有想这么早买。因为觉得应该趁娃小拼拼事业。选离上班地方比较近好。然后有几个事情加快了我买房的想法，从准备拼个三四年再买房，到一年之内买房，到直接两个月买房。 经历的事情主要包括：1）租的公寓虽然号称Luxury apartment，但是搬进去以后有蟑螂，大战了几个礼拜才解决掉，也不知道还会不会有；2）周围的邻居感觉总体层次相对较低，可能确实是一份价钱一份货。后来和agent聊的过程中，才领悟了，好的学区房除了花钱交税上好的学校以外，还是花钱买neighborhood；3）老公的工作确定了，租的公寓两边都有通勤时间，而且他是顺traffic，堵车比较严重，学区房离他近不少。 至于在哪里买房。一个城市主要的学区房就几片，考虑到我工作的地点在大城市的郊区，不想commute很长的话基本上这个城市也就只有一个选择了（然而还是单程有30 miles，哭死…）。我是怎么知道什么学区房适合我的呢？其实我啥也不知道。就是上论坛发帖问了下，距离xx最近的xx城市的学区房是哪里呀？然后热心的朋友们就回答了，答复也比较同意。当然搬来之后，加了一些local的群；再然后，自己找了agent开始买房，也就对所在城市有一些了解了，知道周围还有哪些学区了。 【买房代理是什么？】 一般来说卖房的seller有个agent，买房的buyer也有个agent。前者还经常叫做list agent。agent是需要赚佣金的，两边都是3%；费用是卖方出。所以，你需要卖房的话，直接先从房价扣掉6个点来给佣金；再扣除一些七七八八的费用，差不多最后到手的大概92%左右的房价吧。因为佣金是卖方出，所以有的买房代理会愿意rebate给买家。也就是，如果你选择他/她做你的买房代理，他/她到手的佣金会分一些给你。这个比例在1-2%不等，因人而异，因房而异。一般来说，房子越贵，返的比例越高；返的比例越高，相应的服务就越少。据说卖房子也是可以拿到agent的rebate的，毕竟市场上那么多代理，并不需要给足3%给list agent。但也要有心理准备，这不代表所有的agent都给rebate；据我的agent说，有的agent所在公司是明确规定不能给rebate的。 这个时候你一定会有个问题就是，我买房子可以找卖方的list agent做我的代理吗？一般来说不推荐。原因很简单，你找了这个代理，他是代表谁的利益呢？卖方的还是买方的？理论上来说吧，两边都要代表；但实际上我感觉一般都是倾向于卖方。因为只有房子卖掉了，卖出了高的价钱，agent也有赚呀。但好像也有比较特殊的情况，以湾区这种“奇葩”的地方为例…你抢个好房子吧，都要加钱。那这个时候你找list agent做代理就有优势了；近水楼台先得月嘛。当然我说也许也不准确…湾区的朋友们欢迎留言。 你也许还有个问题，我可以不找agent么？应该是可以的。如果你能handle住所有的事情、文件什么的。作为第一次买房子的小白，我从来没有考虑过这个可选项。 【如何选代理？】 那如何选择agent呢？买卖房子的agent太多了。我也是比较幸运，加的几个local的微信群，有热心的（并不认识的）朋友推荐了自己的agent。我是比较信任口碑的。我聊了两个，定了一天认识，上午A带我们看房；下午B带我们看房。然后和老公选了一个。再然后B带我们看了第二次房子，我们就买了。为什么选B没有选A呢？我是一个基本上跟谁都聊得来的人，所以A和B感觉都相处的比较愉快。但是选择B的主要原因，是一些小细节让我觉得更professional。现在能回忆起来的几个主要细节是： 1） A的rebate比例比较高，一般是1.25%；超过一定金额到1.5%。感觉整个聊天的过程中有点想让我们买贵的。B的rebate只有1%，不分金额。可是聊天一上来，她就建议我们不要买太贵的。一般来说，她推荐买这个小区中等甚至是中下等价位的房子，主要是为了将来resell考虑。 2） B一上来就建议我找loan agent先办一下pre-letter。只是soft pull我的信用记录，但是贷款第一步需要这个材料，可以提前准备好，节省下了offer办理贷款的时间。当然B也强调，pre-letter开了并不代表需要找她推荐的loan agent办贷款，哪里的rate好，就可以找哪里。 3）看房之前，B是给了一个推荐的比较长的list，然后让我们根据自己的喜好选择几家。而A是直接帮我们选好了… 4）在看房的时候，B都有把要看的每个房子的资料打印出来，我们一份，她一份。同时她会提前把这些资料照片发到我的微信上。让我们提前了解。 当然还有个致命的原因没有让我选择agent A，是因为她有问我要不要考虑下她手上马上list出来的房子。我觉得这个是个大忌….说不好听点，“吃相”有点难看；个人认为比较professional的agent，应该回避这个情况。不过我老公愿意选agent B还因为他觉得B和他妈妈感觉一样，很亲切。所以啊，选agent吧眼缘也很重要。 一般你只能找一个agent来买房。虽然看房也可以找好几个agent，但是不太厚道，大家都committe了时间。我在两个agent做选择的时候也是开诚布公的说明了，只看这一次做试用，然后会决定用哪个。我也很庆幸试用了下，很多时候，没有比较没有伤害。 如果你没有被人推荐agent的话，可以多去看几个open… Read more »

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