湾区买（qiang）房经验

<p style&equals;"font-size&colon;16px&semi;"><span style&equals;"font-size&colon;16px&semi;">前段时间分享了我朋友在波士顿买公寓的经验<a target&equals;"&lowbar;blank" href&equals;"https&colon;&sol;&sol;mp&period;weixin&period;qq&period;com&sol;s&quest;&lowbar;&lowbar;biz&equals;MzA5OTkzNjg4NQ&equals;&equals;&amp&semi;mid&equals;2650448065&amp&semi;idx&equals;1&amp&semi;sn&equals;6a8c1401e1ba9fe5946b845b545f498a&amp&semi;chksm&equals;88f4bfdbbf8336cdb51df8ad364f92cfec2ad7999b76e57dc8648a9ac0ddb236dcf3492d438f&amp&semi;scene&equals;21&num;wechat&lowbar;redirect" rel&equals;"noopener noreferrer">美国买房小结<&sol;a>，和我自己在德州买house的经验<a target&equals;"&lowbar;blank" href&equals;"https&colon;&sol;&sol;mp&period;weixin&period;qq&period;com&sol;s&quest;&lowbar;&lowbar;biz&equals;MzA5OTkzNjg4NQ&equals;&equals;&amp&semi;mid&equals;2650448085&amp&semi;idx&equals;1&amp&semi;sn&equals;e599d6a712e827917a8dbbc2343665dd&amp&semi;chksm&equals;88f4bfcfbf8336d9b80c870f5c3909d9b192fdcf9e0084842e7d692cad4ee320cbdec57fa2cf&amp&semi;scene&equals;21&num;wechat&lowbar;redirect" rel&equals;"noopener noreferrer">美国买房分享（1）<&sol;a>（系列还没写完&period;&period;）。湾区小伙伴纷纷表示，这经验完全不适用于湾区呀。是的，湾区&&num;8230&semi;犹如bug一般存在，普通的美国买房经验没有办法apply到湾区。<&sol;span><&sol;p>&NewLine;<p style&equals;"font-size&colon;16px&semi;"><span style&equals;"font-size&colon;16px&semi;">前段时间我在华人网上看到一篇挺不错，信息挺全的湾区买房总结。转载过来分享给大家。前半段的总结其实也适用于大部分普通人买房子（到了【出价 】就主要是湾区的情况了），这个mm的很多经验和我的感受非常的接近，比如首先要买自己喜欢的房子，比如买房子的时候要考虑将来resale的潜力等等。<&sol;span><&sol;p>&NewLine;<p><img class&equals;"aligncenter" width&equals;"75&percnt;" src&equals;"https&colon;&sol;&sol;travelwithless&period;net&sol;wp-content&sol;uploads&sol;2017&sol;10&sol;8ec85-2f0052&lowbar;e1c368fb5495428781308b68ae48e7ddmv2&period;jpg"><&sol;p>&NewLine;<p style&equals;"font-size&colon;16px&semi;"><span style&equals;"font-size&colon;16px&semi;"><&sol;span><&sol;p>&NewLine;<p style&equals;"font-size&colon;16px&semi;">&NewLine;<span style&equals;"font-size&colon;20px&semi;"><strong>【买房需求】<&sol;strong><&sol;span><br &sol;>&NewLine;<span style&equals;"font-size&colon;16px&semi;">开始看房，甚至接触中介之前，之前把自己觉得重要的因素列一下，就能搞明白要买什么样的房子了。不同的人有不同的需求，也许别人眼中完美的房子，对你来说就是鸡肋。要了解自己要什么，而不是单纯的被市场和房价左右，迅速出手，买一个不适合自己生活的房子。<&sol;span><&sol;p>&NewLine;<p>我买房时列的：<br &sol;>&NewLine;1&period; 离我上班不能超过15分钟（我妈来探亲的半年我要回家陪她吃午饭，晚上下班我可以回家做晚饭）<br &sol;>&NewLine;2&period; 屋里不能有楼梯（免得我妈或者以后的小孩不小心摔着）<br &sol;>&NewLine;3&period; 要安静，不能听得见高速或者火车的声音（方便常常开窗）<br &sol;>&NewLine;4&period; 步行距离能吃饭和买菜 （方便我妈出门）<br &sol;>&NewLine;5&period; 要有游泳池或者lot&gt&semi;6000可以挖游泳池 &lpar;我老公喜欢游泳）<br &sol;>&NewLine;还有一些其他的常见硬伤不能有，也不能在flood zone&period;<br &sol;>&NewLine;最后我看房看了1年多&comma; 每个周末都看，看了100-200个房子&comma; 下了十几个offer，买到了房子。<br &sol;>&NewLine;不管买房也好租房也好，我图的就是更多的陪伴和照顾家人，给她们好的生活，以后升值是多点还是少点，对我来说不是重点。<&sol;p>&NewLine;<p><span style&equals;"font-size&colon;20px&semi;"><strong>【看房经验】<&sol;strong><&sol;span><br &sol;>&NewLine;<span style&equals;"font-size&colon;16px&semi;">我是很挑剔的人，在飞涨的房价下，花了一年的时间才买到满意的房子，应该算是相当有耐性了。我买的是自住房，打算至少住5å¹´&comma; 更多更好的陪老妈，不想换来换去，所以原则上只要还没到完全买不起的地步，早点晚点，贵点便宜点&comma; 买到就行了。下面是我总结的经验，分享给向我一样挑剔的mm&period; &colon;&rpar;<&sol;span><&sol;p>&NewLine;<p><strong>1&period; Agent很重要。<&sol;strong>即便是我非常气馁，非常不确定自己是不是应该降低标准的时候，我的agent都没有降低过标准，有问题或者不符合我家需求的房子就是很明确的告诉我不能抢，她的原话是&OpenCurlyDoubleQuote;如果你是我的女儿，我就不会让你买这个房子”。虽然我买不到房子她就拿不到佣金，我很过意不去，但是她从来没有催过我。我下offer时她从来都不会让我猛砸钱进去&comma; 会研究统计数据之后，尽量出价在前三位以内，这样即便不是第一，也常有机会counter offer&period; 我们都很努力&comma; 下了很多次offer的原因是因为cash offer实在太多，而且我常出价在接近我budget上限的位置上，结果常常有人比我更肯出钱。<&sol;p>&NewLine;<p>注意：千万不要因为agent催促&comma; 就放弃自己的标准，买不喜欢的房子。我认识一个买了房子之后各种抱怨的人，原因就是agent催的急，说找到的off market的房子机会难得，再不买就买不上了什么的，结果买了之后并不喜欢，非常后悔。买房子不像买衣服，你一时耳根子软听了导购的，回头还能退换。如果你的agent不能为你考虑，可以明确提出要换人，不要一时碍于面子或者贪图对方承诺给0&period;5&percnt;的rebate而勉强。一个值得信任的agent不止是现在帮你买房，以后等你升级房子的时候，还可以帮你卖房，再买新房。<&sol;p>&NewLine;<p><strong>2&period; 新房子一出现，网上很多信息就可以确定房子适合不适合，都不用实地去看。<&sol;strong>有以下几方面信息我会提前做功课。<br &sol;>&NewLine;地质：http&colon;&sol;&sol;myhazards&period;caloes&period;ca&period;gov&sol; flood zone会强制买flood insurance&comma; 而且一旦真的flood了，会非常难以清理<br &sol;>&NewLine;<strong>环境：<&sol;strong>Google的Street View 可以看附近的街道房子情况，还有车辆的多少和品牌，破旧的车多的地方不能买。<br &sol;>&NewLine;<strong>邻居：<&sol;strong>http&colon;&sol;&sol;www&period;whitepages&period;com&sol; 可以搜到邻居的名字和年龄，我个人喜欢老人多的街区，安静，适合我妈<br &sol;>&NewLine;<strong>交通&colon; <&sol;strong>在上下班时间用google地图搜索房子离自己和老公的commute时间<br &sol;>&NewLine;<strong>安全：<&sol;strong>https&colon;&sol;&sol;spotcrime&period;com&sol; 这里要说一下&comma;离主干路略远，有点弯弯绕的位置比较安全。<br &sol;>&NewLine;<strong>Floorplan&colon; <&sol;strong>Google有个3D View，根据窗子位置和redfin的图片，可以画出大致的floorplan&period; 也可以顺便看出房子的privacy&comma; 邻居二楼能不能看见房间或者院子。<&sol;p>&NewLine;<p><strong>3&period; 实地看房子的时候，我会留意这几点。<&sol;strong><br &sol;>&NewLine;看明白什么是bone&comma; 什么是cosmetic&period; 举例来说，我prefer有crawl space和attic的房子，隔热防潮&comma; 这是结构上的，有一些地区因为建造年代的缘故不是这样的房子，我就pass了。<br &sol;>&NewLine;还有就是白天看一次，晚上看一次&lpar;开到门口停一会）。有的房子隔几个block有公寓，白天看房看不出来，但是到了晚上，路边都是车子。还有的房子，agent会在open house的时候放音乐来掩盖traffic的声音，晚上去听听比较真实。<br &sol;>&NewLine;基本我们下offer的房子，都在open house之前就约agent看过，讨论过优缺点（不会被其他人听到），然后open house的时候，我们至少会去观察人流量，看看是不是popular （当然根据发出去的disclosure数量也可以判断）。早看房也会有更充足的时间看disclosure&comma; 让自己的agent与卖房agent套磁。<br &sol;>&NewLine;拍视频，回家可以看，不然同一天看多了容易搞混。<br &sol;>&NewLine;观察邻居是不是安装了防盗门，ADT什么的，如果家家都有防盗门，可能有治安隐患。<&sol;p>&NewLine;<p><span style&equals;"font-size&colon;20px&semi;"><strong>【&OpenCurlyDoubleQuote;硬伤”】<&sol;strong><&sol;span><br &sol;>&NewLine;<span style&equals;"font-size&colon;16px&semi;">今天看到一个mm问什么算硬伤，下面是我的回复：买房子要看改建的potential和房子的resale潜力，能够花钱解决的问题都不是问题。<&sol;span><&sol;p>&NewLine;<p>1&period;老旧 -cosmetic&comma; 可以花钱解决<br &sol;>&NewLine;2&period;面积 -如果是SFH的lot&comma; 面积小于5000就影响potential&comma; 如果是房子本身，可以加盖扩建，花钱解决<br &sol;>&NewLine;3&period;朝向 -如果是SFH&comma; 不重要，如果是TH&comma; 就会影响一些舒适度，因为有空调，不是很重要<br &sol;>&NewLine;4&period;户型不好 &&num;8211&semi; 如果是SFH&comma; 可以花钱改建<br &sol;>&NewLine;5&period;层高低 采光不行 &&num;8211&semi; 如果是SFH&comma; 可以花钱改建<br &sol;>&NewLine;6&period;没车库 &&num;8211&semi; 这样的房子curb appeal不好&comma; 影响升值<br &sol;>&NewLine;7&period;没空调&sol;heating -可以装空调就行&comma; 需要有attic，那种没有attic的平顶房子隔音隔热都不好，curb appeal不好，不要买。<br &sol;>&NewLine;8&period;靠大路 &&num;8211&semi; 硬伤，治安和噪声都有隐患<br &sol;>&NewLine;7&period;近高速 &&num;8211&semi; 硬伤，噪声隐患，需要夜深人静的时候到那个房子附近听一听，看看是不是影响生活质量<br &sol;>&NewLine;8&period;高压线 &&num;8211&semi; 硬伤，但是你需要了解哪个类型是高压，很多低矮的post都不是。<br &sol;>&NewLine;9&period;离教堂近 &&num;8211&semi; 只要不是紧挨着，就还好，要观察周日是不是有过多的车辆停在房子附近<br &sol;>&NewLine;10&period;离医院近 &&num;8211&semi; 只要不是紧挨着，就还好，要观察是不是有救护车出入，房子在不在救护车必经之路<br &sol;>&NewLine;11&period;离小学特别的近 &&num;8211&semi; 如果是好学区，是优点<br &sol;>&NewLine;12&period;离mobile home park &lpar;homeless shelter近&rpar; &&num;8211&semi; 硬伤，治安隐患。<br &sol;>&NewLine;13&period;离机场近 &&num;8211&semi; 硬伤，噪声隐患，特别要注意不要在飞机起飞降落的延长线上，非常吵<br &sol;>&NewLine;14&period;离墓地 mortuary 近 &&num;8211&semi; 墓地附近安静，不是什么问题<br &sol;>&NewLine;15&period;风水什么的都不算个事。。。。<&sol;p>&NewLine;<p><span style&equals;"font-size&colon;20px&semi;"><strong>【此外加两条，非常重要】<&sol;strong><&sol;span><br &sol;>&NewLine;<span style&equals;"font-size&colon;16px&semi;">1是地质隐患，加州的话，看http&colon;&sol;&sol;myhazards&period;caloes&period;ca&period;gov&sol; 一定要躲开地震断层和flood zone<br &sol;>&NewLine;2是要读disclosure里的地基inspection，地基问题是可以非常严重的<&sol;span><&sol;p>&NewLine;<p><span style&equals;"font-size&colon;20px&semi;"><strong>【出价】<&sol;strong><&sol;span><br &sol;>&NewLine;<span style&equals;"font-size&colon;16px&semi;">基本上，不下offer你是没法知道有多少人抢&comma; 出价多少的。我们为了避免错过喜欢的房子，看得上的房子都在自己budget内下了一个offer。我经常好几周才看见一个能买的，所以每个都要出个价试试。<&sol;span><&sol;p>&NewLine;<p>一小半的offer直接输给了cash offer&comma; 我出价最高&comma; 直接被cash offer match&comma; 然后抢走。这种情况在那些lot size大&comma; potential好&comma; 略微需要装修的房子上极其常见。南湾有大量的人做flip house&comma; 所以现金流很大。剩下的offer基本上都有counter offer的机会&comma; 我们出价就算不是最高，也经常是前三。这种情况特别tricky。如果房子没有多少人抢&comma; 多加钱撑到pre-approval的limit买，卖家一般会接受。但是当市场hot，抢这个房子的人超过10个&comma; 并且最高价附近的offer有3-5个的时候&comma; 卖家挑买家就是这样的了：<&sol;p>&NewLine;<p>1&comma; 看谁down pay多&period; 我曾经出了最高价&comma;最后因为别人down pay 40&percnt;而没抢到 &lpar;我25&percnt;&rpar;<br &sol;>&NewLine;2&period; 看谁pre-approval高&period; 对卖家来说&comma; 一次卖出&comma; 买家顺利做成贷款是很重要的一件事。<br &sol;>&NewLine;因为湾区房价涨的飞快，有时appraisal会比成交价低几万块。&lpar;如果你下offer的房子周边近期没有卖出的房子要特别留意&rpar;&period; 这种情况下，就需要用cash补足offer价与appraisal的差价。如果appraisal的价格比成交价低&comma; 买方又没有足够cash来弥补，就会导致贷款失败&comma; 卖家就要重新list房子，所以卖家prefer cash多或者pre-approval尽量高于offer价的买家。所以，有些时候，我就算撑到pre-approval的上限也抢不到，即便抢到了，也有appraisal不成的话不得不违约的风险。所以一旦counter offer太接近我的pre-approval limit了&comma; 我就放弃了。<br &sol;>&NewLine;3&period; 贷款close速度&period; 虽然这一条我agent一开始就介绍了合适的lender，我没遇到问题&comma; 但是要提醒一下大家。这也是一个卖方考虑的因素。有的lender30天close&comma; 有的lender可以21天close，卖家喜欢更快close的offer。我们选了close速度快的lender&comma; 从offer成功到拿到钥匙只用了19天。<&sol;p>&NewLine;