湾区买(qiang)房经验

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前段时间分享了我朋友在波士顿买公寓的经验美国买房小结,和我自己在德州买house的经验美国买房分享(1)(系列还没写完..)。湾区小伙伴纷纷表示,这经验完全不适用于湾区呀。是的,湾区…犹如bug一般存在,普通的美国买房经验没有办法apply到湾区。

前段时间我在华人网上看到一篇挺不错,信息挺全的湾区买房总结。转载过来分享给大家。前半段的总结其实也适用于大部分普通人买房子(到了【出价 】就主要是湾区的情况了),这个mm的很多经验和我的感受非常的接近,比如首先要买自己喜欢的房子,比如买房子的时候要考虑将来resale的潜力等等。

【买房需求】
开始看房,甚至接触中介之前,之前把自己觉得重要的因素列一下,就能搞明白要买什么样的房子了。不同的人有不同的需求,也许别人眼中完美的房子,对你来说就是鸡肋。要了解自己要什么,而不是单纯的被市场和房价左右,迅速出手,买一个不适合自己生活的房子。

我买房时列的:
1. 离我上班不能超过15分钟(我妈来探亲的半年我要回家陪她吃午饭,晚上下班我可以回家做晚饭)
2. 屋里不能有楼梯(免得我妈或者以后的小孩不小心摔着)
3. 要安静,不能听得见高速或者火车的声音(方便常常开窗)
4. 步行距离能吃饭和买菜 (方便我妈出门)
5. 要有游泳池或者lot>6000可以挖游泳池 (我老公喜欢游泳)
还有一些其他的常见硬伤不能有,也不能在flood zone.
最后我看房看了1年多, 每个周末都看,看了100-200个房子, 下了十几个offer,买到了房子。
不管买房也好租房也好,我图的就是更多的陪伴和照顾家人,给她们好的生活,以后升值是多点还是少点,对我来说不是重点。

【看房经验】
我是很挑剔的人,在飞涨的房价下,花了一年的时间才买到满意的房子,应该算是相当有耐性了。我买的是自住房,打算至少住5年, 更多更好的陪老妈,不想换来换去,所以原则上只要还没到完全买不起的地步,早点晚点,贵点便宜点, 买到就行了。下面是我总结的经验,分享给向我一样挑剔的mm. 🙂

1. Agent很重要。即便是我非常气馁,非常不确定自己是不是应该降低标准的时候,我的agent都没有降低过标准,有问题或者不符合我家需求的房子就是很明确的告诉我不能抢,她的原话是“如果你是我的女儿,我就不会让你买这个房子”。虽然我买不到房子她就拿不到佣金,我很过意不去,但是她从来没有催过我。我下offer时她从来都不会让我猛砸钱进去, 会研究统计数据之后,尽量出价在前三位以内,这样即便不是第一,也常有机会counter offer. 我们都很努力, 下了很多次offer的原因是因为cash offer实在太多,而且我常出价在接近我budget上限的位置上,结果常常有人比我更肯出钱。

注意:千万不要因为agent催促, 就放弃自己的标准,买不喜欢的房子。我认识一个买了房子之后各种抱怨的人,原因就是agent催的急,说找到的off market的房子机会难得,再不买就买不上了什么的,结果买了之后并不喜欢,非常后悔。买房子不像买衣服,你一时耳根子软听了导购的,回头还能退换。如果你的agent不能为你考虑,可以明确提出要换人,不要一时碍于面子或者贪图对方承诺给0.5%的rebate而勉强。一个值得信任的agent不止是现在帮你买房,以后等你升级房子的时候,还可以帮你卖房,再买新房。

2. 新房子一出现,网上很多信息就可以确定房子适合不适合,都不用实地去看。有以下几方面信息我会提前做功课。
地质:http://myhazards.caloes.ca.gov/ flood zone会强制买flood insurance, 而且一旦真的flood了,会非常难以清理
环境:Google的Street View 可以看附近的街道房子情况,还有车辆的多少和品牌,破旧的车多的地方不能买。
邻居:http://www.whitepages.com/ 可以搜到邻居的名字和年龄,我个人喜欢老人多的街区,安静,适合我妈
交通: 在上下班时间用google地图搜索房子离自己和老公的commute时间
安全:https://spotcrime.com/ 这里要说一下,离主干路略远,有点弯弯绕的位置比较安全。
Floorplan: Google有个3D View,根据窗子位置和redfin的图片,可以画出大致的floorplan. 也可以顺便看出房子的privacy, 邻居二楼能不能看见房间或者院子。

3. 实地看房子的时候,我会留意这几点。
看明白什么是bone, 什么是cosmetic. 举例来说,我prefer有crawl space和attic的房子,隔热防潮, 这是结构上的,有一些地区因为建造年代的缘故不是这样的房子,我就pass了。
还有就是白天看一次,晚上看一次(开到门口停一会)。有的房子隔几个block有公寓,白天看房看不出来,但是到了晚上,路边都是车子。还有的房子,agent会在open house的时候放音乐来掩盖traffic的声音,晚上去听听比较真实。
基本我们下offer的房子,都在open house之前就约agent看过,讨论过优缺点(不会被其他人听到),然后open house的时候,我们至少会去观察人流量,看看是不是popular (当然根据发出去的disclosure数量也可以判断)。早看房也会有更充足的时间看disclosure, 让自己的agent与卖房agent套磁。
拍视频,回家可以看,不然同一天看多了容易搞混。
观察邻居是不是安装了防盗门,ADT什么的,如果家家都有防盗门,可能有治安隐患。

【“硬伤”】
今天看到一个mm问什么算硬伤,下面是我的回复:买房子要看改建的potential和房子的resale潜力,能够花钱解决的问题都不是问题。

1.老旧 -cosmetic, 可以花钱解决
2.面积 -如果是SFH的lot, 面积小于5000就影响potential, 如果是房子本身,可以加盖扩建,花钱解决
3.朝向 -如果是SFH, 不重要,如果是TH, 就会影响一些舒适度,因为有空调,不是很重要
4.户型不好 – 如果是SFH, 可以花钱改建
5.层高低 采光不行 – 如果是SFH, 可以花钱改建
6.没车库 – 这样的房子curb appeal不好, 影响升值
7.没空调/heating -可以装空调就行, 需要有attic,那种没有attic的平顶房子隔音隔热都不好,curb appeal不好,不要买。
8.靠大路 – 硬伤,治安和噪声都有隐患
7.近高速 – 硬伤,噪声隐患,需要夜深人静的时候到那个房子附近听一听,看看是不是影响生活质量
8.高压线 – 硬伤,但是你需要了解哪个类型是高压,很多低矮的post都不是。
9.离教堂近 – 只要不是紧挨着,就还好,要观察周日是不是有过多的车辆停在房子附近
10.离医院近 – 只要不是紧挨着,就还好,要观察是不是有救护车出入,房子在不在救护车必经之路
11.离小学特别的近 – 如果是好学区,是优点
12.离mobile home park (homeless shelter近) – 硬伤,治安隐患。
13.离机场近 – 硬伤,噪声隐患,特别要注意不要在飞机起飞降落的延长线上,非常吵
14.离墓地 mortuary 近 – 墓地附近安静,不是什么问题
15.风水什么的都不算个事。。。。

【此外加两条,非常重要】
1是地质隐患,加州的话,看http://myhazards.caloes.ca.gov/ 一定要躲开地震断层和flood zone
2是要读disclosure里的地基inspection,地基问题是可以非常严重的

【出价】
基本上,不下offer你是没法知道有多少人抢, 出价多少的。我们为了避免错过喜欢的房子,看得上的房子都在自己budget内下了一个offer。我经常好几周才看见一个能买的,所以每个都要出个价试试。

一小半的offer直接输给了cash offer, 我出价最高, 直接被cash offer match, 然后抢走。这种情况在那些lot size大, potential好, 略微需要装修的房子上极其常见。南湾有大量的人做flip house, 所以现金流很大。剩下的offer基本上都有counter offer的机会, 我们出价就算不是最高,也经常是前三。这种情况特别tricky。如果房子没有多少人抢, 多加钱撑到pre-approval的limit买,卖家一般会接受。但是当市场hot,抢这个房子的人超过10个, 并且最高价附近的offer有3-5个的时候, 卖家挑买家就是这样的了:

1, 看谁down pay多. 我曾经出了最高价,最后因为别人down pay 40%而没抢到 (我25%)
2. 看谁pre-approval高. 对卖家来说, 一次卖出, 买家顺利做成贷款是很重要的一件事。
因为湾区房价涨的飞快,有时appraisal会比成交价低几万块。(如果你下offer的房子周边近期没有卖出的房子要特别留意). 这种情况下,就需要用cash补足offer价与appraisal的差价。如果appraisal的价格比成交价低, 买方又没有足够cash来弥补,就会导致贷款失败, 卖家就要重新list房子,所以卖家prefer cash多或者pre-approval尽量高于offer价的买家。所以,有些时候,我就算撑到pre-approval的上限也抢不到,即便抢到了,也有appraisal不成的话不得不违约的风险。所以一旦counter offer太接近我的pre-approval limit了, 我就放弃了。
3. 贷款close速度. 虽然这一条我agent一开始就介绍了合适的lender,我没遇到问题, 但是要提醒一下大家。这也是一个卖方考虑的因素。有的lender30天close, 有的lender可以21天close,卖家喜欢更快close的offer。我们选了close速度快的lender, 从offer成功到拿到钥匙只用了19天。