美国买房小结

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大家好我是,一个数据分析从业人员,信用卡爱好者,眼下在波士顿郊外居住。

楼主和领导去年十月份打算在波士顿地区买个房子住。楼主呢上班在城外北边,需要开车;而领导呢则是在城里,需要有方便的地铁。那么波士顿城外其实也没几个镇符合这个要求……确定了理想中的居住地区以后,就需要在合适的区域寻找位置合适,设施便利,价钱吃得消的房子了。

各位可能也听说过这些年波士顿地区房价起飞,紧俏区域如Cambridge甚至动不动出现土豪买家八九十万乃至百余万现金抢房。所以寻找房子就变得困难了,毕竟楼主家里不是土豪,自己收入也不算高。

不过呢,有zillow和redfin这两个网站,找房子还是没问题的,设定好你想看的某个邮编或城镇,选一下标价的区间,你就可以看到网站上提供的房子信息了。有这么一些数据需要仔细关注:

· 房子居住面积大小,房间和卫生间数量。主要是要避免卧室太大或太小导致居住体验差。卫生间则是要看清完整卫生间(full,也就是带洗手池,马桶和洗浴)的数量。一些房子关于卫生间的文字表述可能会有些模糊,需要仔细看配图。

· 房子的户型。Condo和apartment会有物业费。物业费通常会包括水、电、网、气、电视、垃圾、停车、设施维护等等诸多生活杂费中的几个,这样作为户主会省些心,邻居也多;而如果是townhouse,full house等,就有可能没有物业,所有的utility都是户主自理,会比较头疼(所谓住大house的代价吧,手动斜眼),如果忘了交某项费用导致被罚款被停了服务就比较抓狂了。

· 地理位置和学区。地理位置自不用说,离高速和地铁近,交通方便是非常强大的优势。另外,由于美国的公立中小学基本上都是用镇里的钱支持的(大头是房产税),一个富裕的地区的公立中小学教学质量可比很多私立学校,而且还不用交高昂的学费。这自然成为许多家长,特别是亚裔家长的首选。Zillow上会有这个房子学区所属中小学的评分,值得信赖。当然,好学区的大house一般也多,不是土豪还请不要硬来。

· 建成年份和最近一次大维护的时间。波士顿地区老房子众多,动不动就有19世纪的房子。老房子不可怕,但是老房子不维护就不行了。一般来讲,越新的房子就越贵。

· 可能是最重要的:目前的状态。最好是“for sale”状态。”Available soon”这个状态有不确定性,“foreclosure”这个状态的房子,状况一般会很糟。

稍微多讲一点Foreclosure。简单来说,这个状态的房,属于被法院强制拍卖。潜在的买家是不能进去看房的,因此无从得知房屋内部构造,管道等是否还正常工作。由于原户主通常是因为欠款太多还不上钱才被法院强制拍卖,他们也通常会疯狂破坏这房泄愤……所以,尽量避免这种房。

然后就是每个周末去看房子的open house啦!我们的看房旅途倒也还算顺利,第一个房是半地下,实在是过于阴暗潮湿,pass;第二个房子装修倒是还不错,可是交通过于便捷以至于公交车站就在门外一米,让我想起了读书时候曾有过的早上被公交车发动机的声音震醒的糟糕经历,pass。

看的第三个房就是我们现在居住的地方,2室1.5卫,96平米左右。当时去看open house,领导表示满意,交通也还算方便,加上附近有中国超市和广式早茶,就看完直接发offer给卖家了。我们运气也不错,卖家急着要把房子变现,在合理的市场价的基础上我们都没需要加价,还小小地砍了一点。缺点就是学区不咋地,去地铁站呢需要坐公交或者开车,走路比较远。

我们找的中介是领导高中同学的老公,哥们懂得多,办事又尽心尽力,在这一带一群形形色色的老华人中介中简直一股清流:)口头offer被卖家接受以后就需要抓紧把正式offer发出让卖家签字,那么就需要从银行那里搞一个qualification letter,也就是说银行经过初步评估,认为我有支付贷款的能力。这一步需要提供的东西还比较多,包括过往工作经历,最近三年的税单,最近三次工资单,公司发的在职证明,签证身份证明(F1不能贷款买的哦)。在这一步,银行不会hp你的信用报告,soft pull应该是有的。完事以后,拿着这个qualification letter给中介,他拿着这个信和正式的offerletter发给卖家。

接下来还有就是一部分定金来锁定这笔交易,这部分定金计入购房的花费里,买家违约时不会退还。切记这个定金需要用cashier/certified/official check支付,不可以自己写张支票去付,所以要提前去一趟银行办好,或者打个电话给银行,让寄过来。只有在定金交了之后卖家才不能选择毁约。此后的20%首付款(我选的是20%首付,30年固定利率)也需要用这种cashier check支付。

付完钱呢,你不反悔,或者卖家没有出现隐瞒不利于买家的事实的情况,房子就肯定是你的了。这个时候呢需要请律师来调查这房有无卷入产权纠纷,并且监督保证整个交易过程不出现不符合法律规定的情况。另一个就是请房屋检查专家来仔细地看一遍房,确保结构没有损伤,以及哪些地方需要维修。假如出现房屋卷入纠纷和有瞒报重大安全隐患的,买家是可以选择无损失取消交易的。我们的房子有一系列的小毛病,比如插座没电之类……这些小毛病在出了房检报告后我们选择都由卖家修理,而不是要求卖家打折(通常卖家也会自己修,因为要求打折的话他一般比较亏)。

从offer被正式接受到房屋产权正式交割一般要一个半月,这包括了修理各种小毛病,产权调查,文书起草,贷款审批(费时较长),以及交割前的一到两次final walk-through,确保所有内饰和设施都完好和修复完毕。

信用报告会在贷款审批阶段由专门的信用机构去hard pull,并且向你收取一笔信用调查费。这笔费用从几百刀到一千多不等,一般跟所在的地区有关(据说一些地方有上两千的,我这是四百刀)。由于他们真的会仔细地看你最近的信用卡申请记录,因此真的不要在买房前半年开信用卡!真的不要!他们真的会向你仔细询问开卡的理由!很麻烦!

此外,为了让信用报告好看一些,建议买房前两个月左右把所有信用卡账单都付清,然后用借记卡进行日常消费。他们会根据信用报告上的信用卡欠款来计算你的每月还款负担,所以最好在他们的报告上别出现账单余额。这个信用报告还会在房子正式交割前几天被再查一次(可能是soft pull),确保没有重大事件发生。所以,撸卡一族在买房之前一定要忍住啊!!贷款批不下来,定金可是不退的啊!

差不多就这样啦!

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飞羽之歌主要是分享的他在波士顿买公寓的经历。过段时间莎莎姐会写在德州买house的经历。有什么具体的问题可以后台提问,我会争取一起写进去的。

祝好~ 周一简直要忙疯了。排版大家凑合看哈!主要是内容嘛~